住宅ローンの金利は固定と変動どちらが有利？違いと選び方を解説

金利タイプの基本を理解しよう（住宅ローンの金利タイプの違いを押さえる）

住宅ローンの金利タイプには、大きく分けて次の三種類があります。

変動金利型は、借入当初の金利が低めに設定されており、金利変動によって返済負担が軽減される可能性がありますが、一方で金利上昇リスクには注意が必要です。返済額が急激に上がらないよう「5年ルール」「125％ルール」が設定されていることもあります（全ての金融機関で適用されるとは限りません）。

全期間固定金利型は、契約時の金利が完済まで続くため、返済計画を立てやすく安心感があります。ただし、変動金利よりも金利が高めに設定される傾向にあります。代表的な商品として「フラット35」があります。

固定金利期間選択型は、当初の一定期間だけ金利が固定され、その後は変動金利や再固定金利を選択できます。固定期間が短いほど金利は低く設定されますが、固定期間終了後は返済額が急に上がるリスクにも注意が必要です。

メリット・デメリットで比較しよう（固定金利と変動金利のメリット・デメリットを整理）

住宅ローンの金利タイプである、「変動金利」と「固定金利」（全期間固定および固定期間選択型）には、それぞれ異なる特徴があります。以下の表をご覧いただき、メリットとデメリットを整理して比較してみましょう。

上記を踏まえ、個々の金利タイプについて詳しく見ていきましょう。

まず、変動金利は、借入時の金利が固定金利より低く設定されており、当初は返済負担が少なく済む点が大きなメリットです。また、市場金利が下がった場合、返済額も減少する場合があり、家計に余裕が生まれる可能性があります（例：2025年12月時点での金利水準）。しかしながら、将来的に金利が上昇した際には返済額が増加し、返済計画が予測しづらくなるというリスクもあります。

次に、全期間固定金利は、借入当初の金利で返済額が完済まで変わらないという安心感があります。そのため、長期的な返済計画をしっかりと立てたい方には有効です。しかし、変動金利と比べると金利は高めに設定されており、市場金利が低下しても返済額が変わらない点がデメリットです。

最後に、固定期間選択型は、例えば当初に３年・５年・10年などの期間のみ固定金利が適用され、その間は返済額が安定するというメリットがあります。また、固定期間終了後は変動金利や再固定型などに切り替えられる柔軟性も魅力です。一方で、終了後は金利が上昇するリスクがあり、特に「５年ルール」や「125％ルール」といった返済額急増を抑える措置が適用されないケースもある点には注意が必要です。

実勢金利動向から見る現在の傾向

ここでは、住宅ローンの変動金利と固定金利（主に全期間固定型）の現状について、最新の統計データや金利相場をもとにご紹介します。

まず変動金利についてですが、2025年10月時点の調査によると、主要金融機関の変動金利はおおむね0.5～0.7％台で、引き続き低水準を維持しています。また、上昇傾向にはあるものの、依然として金利の低さを重視する利用者が多い状況です。

次に固定金利（全期間固定）についてですが、「フラット35」は2025年10月時点でおおよそ1.8～2.0％の相場となっており、長期的に金利が変わらない安心感がある一方、変動金利と比べるとやや高めの設定です。

さらに、10年固定などの固定期間選択型金利では、2025年10月時点でおよそ1.6～1.7％前後の金利が見られます。PayPay銀行などでは1.67％のプランが提示されており、低金利を維持する金融機関もあります。

利用者の選択傾向については、住宅金融支援機構の調査によれば、2024年4月～9月に借り入れをした人のうち、変動金利を選んだ割合は約77％にのぼっています。一方、固定期間選択型が約13.5％、全期間固定が約9％となっており、変動金利の人気が圧倒的であることが分かります。

最後に、今後の見通しとしては、既に日銀がマイナス金利政策を解除し、追加の利上げが行われたことで、金利の上昇基調は続いています。これを受けて、住宅ローンの金利も徐々に上昇する可能性が高まっており、特に固定金利（長期固定型）は今後数年でさらに上昇する可能性も指摘されています。

ライフプランや家計に合わせた金利タイプの選び方

住宅ローンを選ぶ際には、金利タイプの特徴だけでなく、ご自身のライフプランや家計の状況に応じた返済計画を重視することが重要です。まず、「教育費増加や育休、介護などで収入や支出が変化する時期」あるいは「子どもが独立するころに支出が減るタイミング」など、将来の大きなライフイベントを想定して金利タイプの選び方を考えることが大切です。金利の動向だけで判断せず、家計の変動を踏まえて金利プランを選ぶようにしてください。例えば、固定金利期間を「子育てが落ち着くまでの一定期間」に設定するなど、無理のない返済を意識することが求められます。

返済額のシミュレーションは、借入額・金利・返済期間・年収などを入力して「返済負担率」を確認し、無理のない返済額かどうかを把握するのに役立ちます。フラット３５では年収４００万円以上なら返済負担率は３５％以下、民間銀行では年収６００万円以上なら４０％以下が目安とされており、シミュレーションを通して安全な借入額を設定することが可能です。

選び方に迷った場合の第三の選択肢として、「ミックスローン」の活用や「借り換え」の検討も有効です。ミックスローンとは、変動金利と固定金利を組み合わせて借り入れる方法で、金利上昇リスクを抑えながら低金利のメリットも活かせる柔軟な選択肢です。さらに、ライフステージの変化に応じて組み合わせや返済期間を調整することで、返済計画に応じた対応が可能になります。借り換えによって金利負担を軽減した実例もあり、適切なタイミングで見直すことも検討すべき選択肢です。

以下の表は、それぞれの視点で金利タイプを選ぶ際のポイントを整理したものです。

まとめ

住宅ローンの金利には、変動型と固定型があり、それぞれに仕組みや特徴、向いている人が異なります。変動金利は当初の負担が軽く人気がありますが、将来の金利上昇には注意が必要です。一方、固定金利は返済額が一定なので安心して長期計画を立てることができますが、金利そのものは高めになります。自分のライフプランや家計に合わせて、無理のない返済ができるか事前にシミュレーションをすることも大切です。自身に最適な金利タイプを慎重に選ぶことが、後悔しない住宅購入への大きな一歩となります。